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住宅ローンを組むまでの記録

賢く住宅ローンを組む方法を勉強してまとめます

住宅ローン減税ってなに?

住宅ローン減税ってよく聞きますが、具体的にどういう条件で、いくら安くなるのか。わからないですよね。 勉強したのでまとめてみます。

減税を受けられる条件

  1. 床面積が50m2以上であること
  2. 借入金の償還期間が10年以上であること

受けられる額

私はソフトウェア技術者ですので、日本語説明されるよりもプログラミング言語で説明してほしい性質です。

各変数の意味 |変数名|意味| |---------------------|-----------------------| |residual| その年の借入残高| |n_year|家を買ってから何年目か| |current_tax|所得税 + 住民税| |good|長期優良住宅 Y/n|

def tax(residual, n_year, current_tax, good):
    onep = residual * 0.01
    limit = 500000 if good else 400000
    return min(onep, limit, current_tax)

f:id:ktrueda:20161220203904p:plain

出典:

http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

注意点

  • 新築住宅だけでなく、中古住宅も対象となります。

フラット35ってよく聞くけど、なに?

フラット35」という言葉をよく耳にしますが、何なのでしょうか?どこかの銀行が提供している住宅ローンサービスの名前でしょうか?にしては、耳にする回数が多すぎる。なんなんだ、ということで調べてみました。

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して実現した長期固定金利の住宅ローンです。主に短期の資金で資金調達を行う銀行などの民間金融機関は、長期固定金利の住宅ローンを取り扱うことが難しいとされています。 そこで、住宅金融支援機構は、フラット35を取り扱っている数多くの民間金融機関から住宅ローン(フラット35)を買い取り、それを担保とする債券を発行することで長期の資金調達を行い、民間金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供するしくみを支えています。

http://www.flat35.com/files/100010379.gif

出展:http://www.flat35.com/loan/flat35/shikumi.html

なるほど、わからん。 ということで、知らない単語を調べていきましょう。

住宅金融支援機構

独立行政法人住宅金融支援機構(じゅうたくきんゆうしえんきこう、英称:Japan Housing Finance Agency、JHF)は、住宅金融公庫の業務を継承した独立行政法人。2007年4月1日に発足した。所管省庁は、国土交通省住宅局と財務省である。

出展:https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BD%8F%E5%AE%85%E9%87%91%E8%9E%8D%E6%94%AF%E6%8F%B4%E6%A9%9F%E6%A7%8B

お国の組織ということでよろしいでしょうか。

MBS(Mortgage Backed Security):不動産担保証券

モーゲージ担保証券(MBS)は、米国の代表的な資産担保証券(asset backed securities)で、住宅ローン債権であるモーゲージ・ローンの流動化を目的に発行されています。 住宅ローンが組まれると、資金を提供した金融機関はモーゲージを保有することになりますが、そのままの形態でモーゲージを保有し続ける場合と、転売して流動化する場合とがあります。 金融機関は保有するモーゲージの金額が多額になると、金利や満期などの類似した多くの住宅ローンを一括して信託し、その信託財産の持ち分として受益証券を発行して流動化させます。これが、MBSです。MBSに対しては、政府・民間保険会社のローン保険が付くほか、元利金の支払いに対しては政府機関が保証します。このため、米国の住宅金融の第2市場の中心であるMBS市場は1980年代以降急拡大しました。 日本国内のMBSは、1999年に三和銀行(当時)によって初めて発行されました。証券化が業務の中心となる新組織に衣替えした住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)も2005年度から住宅ローンの証券化を行っています。

出展:http://money.infobank.co.jp/contents/A400063.htm

なるほど、住宅ローンの返済をうける権利を使ってビジネスをしているということでよろしいでしょうか。

まとめ

誤解を恐れずに、雑にまとめます。

「フラット35」とはお国の機関(住宅金融支援機構)が提供する住宅ローンサービスで、銀行などの民間金融機関が窓口業務を行っています。 また、実際のお金は国から借りているわけではなくて、投資家から借りているということになります。

マイホーム購入時の親からの資金援助には贈与税がかかるの?

マイホーム購入時に両親や、祖父母から資金援助を受けることがあると思います。 その際に贈与税がかかると大変です。

実は、マイホーム購入時の贈与税は条件を満たすと控除額が大きくなって、税金を支払わなくてよくなることがあります。 法制度を確認していきましょう。

通常の贈与税

No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)|贈与税|国税庁

以下の速算表を使って、贈与税を計算することができます。

通常の贈与税速算表
贈与を受けた額 贈与税額(贈与額:X万円)
310万円以下 (X - 110万円) x 10%
510万円以下 (X - 110万円) x 15% - 10万円
710万円以下 (X - 110万円) x 20%-30万円
1,110万円以下 (X - 110万円) x 30%-90万円
1,610万円以下 (X - 110万円) x 40%-190万円
3,110万円以下 (X - 110万円) x 45%-265万円
4,610万円以下 (X - 110万円) x 50%-415万円
4,610万円超 (X - 110万円) x 55%-640万円
例1) 両親から1年間のうちに300万円受け取った場合

速算表の310万円の行に該当するため、税率は10%で控除額は0円です。 そのため、

(300万円 - 110万円) x 10% = 19万円

を贈与税として納めることになります。

例2) 祖父母から1,200万円受け取った場合

速算表の1,110万円の行に該当するため、税率は40%で控除額は190万円です。 そのため、

(1,200万円 - 110万円) x 40% - 190万円 = 246万円

を贈与税として治める事になります。

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度」を活用

No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税|贈与税|国税庁

本制度を活用すると、条件を満たす場合に減税措置を受けることができます。

その条件とは

  • 2019年6月までに売買契約を締結すること
  • 贈与を受ける人が、その年の1月1日時点で20才以上であること
  • 取得する住宅の床面積が、50m2以上240m2以下であること
  • マイホームの新築、取得、増改築で使うこと

の4点です。

この条件を満たす際には、以下の控除が得られます。

締結時期 良質な住宅取得した場合 左記以外の住宅取得の場合
2016年1月~2017年9月 1,200万円 700万円
2017年10月~2018年9月 1,000万円 500万円
2018年10月~2019年6月 800万円 300万円

※良質な住宅とは、断熱等性等級4以上、震災等級2以上などに該当する家屋を指します。

※消費税率が増税された場合には数字が異なります。

これを踏まえて、先ほどの速算表を更新します。

2016年中に制度利用時の贈与税速算表
贈与を受けた額 贈与税額(贈与額:X万円)
310万円以下 (X - 1,200万円 - 110万円) x 10%
510万円以下 (X - 1,200万円 - 110万円) x 15% - 10万円
710万円以下 (X - 1,200万円 - 110万円) x 20%-30万円
1,110万円以下 (X - 1,200万円 - 110万円) x 30%-90万円
1,610万円以下 (X - 1,200万円 - 110万円) x 40%-190万円
3,110万円以下 (X - 1,200万円 - 110万円) x 45%-265万円
4,610万円以下 (X - 1,200万円 - 110万円) x 50%-415万円
4,610万円超 (X - 1,200万円 - 110万円) x 55%-640万円

こうしてみてみると、1310万円以下の贈与であれば、贈与税がかからないことがわかります。

この制度を使うと贈与税を節税できることがわかりました。

不動産取得時の諸費用って何?

マイホームを購入する際には、不動産の値段に加えて所謂"諸費用"を支払う必要があります。

実際に中身を見てみましょう。

土地、建物の取得にかかる諸費用

名称 内容
印紙税 売買契約書や建築請負契約書を作成する時に収入印紙を貼付して納付する。契約金額等で税額は変わる。
不動産取得税 不動産を取得する際に課税される地方税。敷地や床面積が広くなければ非課税となることが多い。
仲介手数料 不動産業者を通した取引では、取引価格の3%+6万円を上限とした仲介手数料が必要となる(この手数料には消費税が別途かかる)
登録免許税 所有権の保存、移転等の登記を行う際にかかる
司法書士報酬 冬季は司法書士を通して手続きをするが、その司法書士に対する報酬が必要となる(一般的には7万円程度)

出典:「図解 わかる 住宅ローン 2016-2017年版」

という内訳になっています。

マイホーム購入となると高い買い物ですので、その3%+6万円の仲介手数料はかなり高額になってきます。あらかじめ意識しておく必要があります。

また、登記の手続きは個人でも行るため、最近では自分で登記する方も増えているそうです。

登記を自分でするノウハウがギュッ!と凝縮 | 自分で登記.com

住宅ローンの借り入れにかかる費用

名称 内容
印紙税 住宅ローン(金銭消費貸借)の契約書を作成する時に課税される。借入金額によって税額が決まる。
登録免許税 ローンを組む場合には、自宅を担保として提供するが、その抵当権の設定登記を行う際に税金がかかる。
司法書士報酬 抵当権の設定登記を依頼したときにかかる。住宅ローン契約が1件の場合、6万円前後が目安。
融資事務手数料 住宅ローンの種類や金融機関等で大きく異なり、一般的には32,400円~「借入金額x2.16%」の範囲
保証料 指定された保証会社から保証を受ける際にかかる費用。数十万円を一括して支払うタイプと、ローン金利に上乗せするタイプに分かれるが、無料の所もある。
団体信用生命保険特約料 フラット35」等を借りる場合に必要。初年度分の特約料は借入金額1,000万円あたり35,800円が目安
火災保険料
地震保険
住宅ローンの借入時には、火災保険への加入が義務付けられる。保険料は地域や住宅の構造、保険会社等で異なり、最長10年分を一括で支払う場合は10~40万円程度が目安。地震保険は義務ではないが、加入する方が安心。

出典:「図解 わかる 住宅ローン 2016-2017年版」

住宅ローンを契約する際にも、多額の諸費用が掛かってしまいます。 事前に準備をしておかないと痛い目に合うので、事前の計算に入れておきましょう。

売買契約を締結したのに住宅ローンを断られたらどうなるの?

新築マンションなどの見学等に行っているときは、まだ住宅ローンの審査が降りるか判断がつきません。

特に、上限金額いっぱいで借りようとしているときなどは不安かもしれません。 手付金を支払っていることもあり、返ってこないのではないかと不安にもなります。

売買契約書を作成する際に、ローン条項(ローン利用特約)を付けるのが一般的です。

以下のような内容が書かれていることが一般的です。

1、買主は、この契約締結後すみやかに、表記の融資のために必要な書類を揃え、その申込手続きをしなければならない。

2、表記の融資承認予定日のうち最終の予定日までに、前項の融資の全部または一部について承認を得られない時、買主は、表記の契約解除期日まではこの契約を解除することができる。

3、前項によって、この契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。

こちらのローン条項により、住宅ローンの審査が降りなかった際にも買主は損害を被らないという事になっています。

売買契約書を作成するときには、ローン条項の存在を確認するようにしてください。

個人信用情報とは

金融機関によっても異なりますが、住宅ローン審査時に多くの金融期間は以下のの個人信用情報を確認すると言われています。

これらの情報は、全国銀行個人信用情報センターが管理しています。

1年以内に複数の金融機関から借りようとするとばれてしまうことがわかります。

重要 種類 内容 期間
取引情報 ローン、クレジットカード、保証の契約内容と返済状況 契約期間中および完了区分発生から5年を超えない間
返済履歴情報 口座残高情報と入金区分の履歴 直近の2年間
官報情報 個人の破産、民事再生などの官報掲載情報 破産手続き開始の決定を受けた日から10年を超えない期間
本人申告情報 本人確認資料の紛失・盗難、同姓同名の別人が登録されている旨の本人からの申し立て 申告日から5年を超えない期間
照会登録情報 会員(金融機関等)から照会があったことを記す記録 照会日から1年を超えない期間。ただし、会員への提供は新規与信判断の照会では6か月を超えない期間

出典:「図解 わかる 住宅ローン 2016-2017年版」

このブログについて

このブログは、私が夢のマイホーム購入に向けて住宅ローンについて勉強する記録を残すためのブログです。

今後、マイホーム購入される方のお力になれるよう、学んだことを整理していきたいと思います。

よろしくお願いします。